Как вернуть покупателю задаток за квартиру
Мы занимается не только юридической проверкой квартиры перед покупкой, но и юридическим сопровождаем сделки. В большинстве случаев — сделки проходят спокойно, но в связи с обстановкой в стране, сделки стали расстраиваться, в каких-то сделках люди расходятся миром, но есть незначительный процент, когда продавец (риэлтор продавца) не отдают задаток или аванс покупателю, ссылаясь на заключенный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с задатком, по условиям которого, задаток не возвратный и настаивают на том чтобы стороны выходили на сделку, а покупатель приобретал квартиру.
По всем вопросам обращаться по телефону: + 7 (989) 755-49-76
В Сочи как и по России риэлторами применяется порочная практика когда стороны в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества с задатком не указывают причину почему нужно время для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (проверка квартиры, получение ипотеки, оплата долгов за квартиру и т.д.), продавец берет немалый задаток (обычно это стоимость работы риэлтора), занижает стоимость квартиры до покупной стоимости, чтобы не платить налог с продажи, а остаток суммы в дальнейшем проводят как неотделимые улучшения которых по факту нет — одним словом «схема». Так как это «схема по занижению стоимости квартиры» то правовые последствия для сторон сделки могут быть критическими, такими как: продавец потеряет квартиру, покупатель будет должен денег за квартиру продавцу, попав в судебную систему, суды будут длится значительное время, нужно будет нести материальные расходы и т. д.
Чтобы показать, что вернуть задаток не так то и просто, приведу примет из нашей судебной практики.
В конце сентября 2022 года у нас закончились суды по сделке в которой мы выступали со стороны продавца квартиры. Покупатель хотел вернуть двойной задаток с продавца, по причине того что у покупателя не получилось получить ипотеку в Сбербанке на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи квартиры с задатком, а продавец не захотел принимать новые условия с занижением стоимости квартиры (брать на себя высокие правовые риски), стороны не смогли договорится и конфликт ушел в суд.
Суды прошли относительно быстро, порядка 7 месяцев. Первую инстанцию, в районном суде города Сочи, мы проиграли — судья сказала, что знает такую практику по занижению стоимости и оплаты второй части за неотделимые улучшения (которых нет), и не будет ее менять, задаток считать авансом тоже не захотела, и с апелляционной жалобой мы попали в Краснодарский краевой суд. Апелляционная инстанция полностью отменила решение первой инстанции, применила многочисленную судебную практику Верховного Суда Российской Федерации по задатку, указала вину покупателя по сделке, согласилась с правовыми рисками по которым продавец не согласился продавать квартиру по заниженной стоимости с оплатой неотделимых улучшений (которых нет), оценил действия продавца по совершению сделки и уклонение покупателя от совершения сделки на согласованным условиям и др., задаток по предварительному договору квартиры оставив продавцу.
Из этого судебного дела видно, что не всегда у покупателя получается вернуть задаток через суд.
Между тем, судебной коллегией установлено, что ответчику был предоставлен основной договор купли-продажи от <Дата …> (л.д. 20-22), предложенные условия которого существенно отличаются от условий подписанного договора задатка, а дополнительное соглашение от <Дата …> (л.д. 23-24) полностью меняет условия договора задатка и основного договора.
Принятие новых условий либо измененных в части это право ответчика, а не его обязанность и до подписания не имеют никакой юридической силы, в том числе для суда, а суд должен руководствоваться условиями подписанного договора задатка, поведением сторон, установить по чьей вине не состоялось подписание основного договора и были ли согласованы новые условия и было ли при этом получено согласие продавца на изменение первичных условий, чего судом первой инстанции сделано не было.
Как следует из разъяснений пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Так, дополнительным соглашением устанавливалась разница между согласованной ценой в подписанном договоре задатка — <…> рублей и ценой, указанной в не согласованном (не подписанном) договоре купли-продажи, – <…> рублей, за неотделимые улучшения, которых нет в квартире с черновой отделкой и тем более
на такую значительную сумму <…> рубля. Обратного истец суду не доказал, тогда как в силу ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания возлагается на истца.
Оплата по дополнительному соглашению, предложенному истцом ответчику, производилась целевым займом – денежными средствами в размере <…> рубля, которые должно быть выдать ПАО Сбербанк истцу на неотделимые улучшения и благоустройство приобретаемого объекта (квартиры) для личного пользования истцом, как пояснил представитель истца в суде первой инстанции. Таким образом, целевая выдача денежных средств банком на неотделимые улучшения – это ремонт и благоустройство квартиры с черновой отделкой для проживания в <Адрес…>.
Банк, заключая кредитный договор и договор залога (ипотеки), рассчитывает, что переданные целевые денежные средства пойдут именно на улучшение квартиры, повышение рыночной стоимости квартиры в итоге, а не на передачу их ответчику.
Таким образом, истец фактически принуждал ответчика тем самым ввести банк в заблуждение, предоставив основной договор купли-продажи квартиры с ценой <…> рублей вместо согласованной суммы покупки квартиры <…> рублей по договору задатка, и по целевому использованию целевых денежных средств <…> рубля не планировал делать ремонт для проживания, а планировал перечислить целевые денежные средства, выданные банком в сумме <…> рубля ответчику с изменением назначения платежа — на ремонт в счет оплаты квартиры ответчику за неотделимые улучшения, которых нет.
С решением Краснодарского краевого суда можно ознакомиться ниже по ссылке:
Решение Краснодарского краевого суда по отказу в взыскании задатка за квартиру в двойном размере
Как вернуть покупателю задаток за квартиру?
Из своей многлетней практики могу сказать, что 100% механизма чтобы вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества с задатком — нет.
Все ситуации уникальны своими договоренностями сторон, подписанными условиями в договоре, переписке, и нужно исходить именно из них. Однако безвыходных ситуаций не бывает и можно вернуть задаток действуя последовательно, подведя сторону к тому что лучше вернуть задаток, чем судиться и проиграть суд.
Также надо понимать, почему покупатель хочет вернуть задаток и нужно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры. Если покупатель передумал просто потому что передумал покупать (нашел дешевле квартиру, хотели жить у моря в Сочи а теперь передумали и др.), для меня это не аргумент, так как задаток вносился в том числе именно для того чтобы стороны не передумали совершать сделку и подтверждает их взвешенное решение взрослого человека.
Одним из механизмов в действиях стороны сделки, чтобы вернуть задаток/аванс, это продолжать выходить на сделку, предварительно ставить почти невыполнимые условия стороне, ну а если они будут их выполнять то отказываться от сделки в день сделки, так как покупатель все равно рискует потерять задаток/аванс, а так у него есть шанс подвести продавца (риэлтора продавца) расторжению предварительного договора купли-продажи с задатком, ну и остаётся шанс все таки совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества (квартиры, земельного участка, апартаментов).
По всем вопросам обращаться по телефону: + 7 (989) 755-49-76